Apple ha acquisito i brevetti Lighthouse

A marzo, ci sono state segnalazioni che Apple ha acquisito i brevetti di Lighthouse, il produttore di una telecamera di sicurezza alimentata da intelligenza artificiale che in precedenza aveva annunciato la sua chiusura. Si scopre che c’era dell’altro nella storia. Le informazioni hanno appreso che alcuni membri del team di Lighthouse continueranno il loro lavoro in Apple. I co-fondatori della startup Alex Teichman e Hendrik Dahlkamp, ​​che hanno un forte background nella ricerca di intelligenza artificiale e nella tecnologia automobilistica auto-pilotante, si sono uniti a Apple, insieme a circa 20 del team di software di Lighthouse, ha detto una persona che ha familiarità con la questione. Il team hardware di Lighthouse non ha aderito a Apple. In un’e-mail inviata all’inizio di questa settimana a persone che hanno testato la fotocamera di Lighthouse, i co-fondatori della startup hanno chiesto il permesso di trasferire dati video e sensori raccolti attraverso i dispositivi ad Apple. In precedenza, Lighthouse stava raccogliendo dati dalle telecamere per addestrare i suoi algoritmi di apprendimento automatico in modo da poter riconoscere persone e scene all’interno delle case. Quelle telecamere funzionano ancora. Il team di Lighthouse dovrebbe continuare a lavorare su questo progetto in Apple, anche se non è chiaro in che modo la società prevede di utilizzare la tecnologia di Lighthouse in futuro, ha detto la persona. Apple non ha risposto immediatamente alle richieste di commento. L’acquisizione ricorda quella di un’altra azienda che Apple ha comprato l’anno scorso, Silk Labs, che stava costruendo una videocamera e altoparlanti per la casa basati sull’intelligenza della privacy, secondo quanto riportato da Information in novembre.

Fonte
https://www.theinformation.com/briefings/dde4fe

Bawoo: lampadina Smart Bulb RGB Wi-fi compatibile con Alexa

  Come configurare una lampadina con Smart Life è molto semplice. Vi mostro una Smart Bulb Wifi compatibile con Alexa molto economica che trovate su Amazon: ► Lampadina RGB Wifi: https://amzn.to/2RjblKZ ► Echo Dot: https://amzn.to/2RqEyUc ► Lampada comodino: https://amzn.to/2Sck4P8 Attiva la skill Smart Life: ► Smart Life: https://amzn.to/2KF5hd7  Scarica l’app Smart Life: ► Android: https://play.google.com/store/apps/de… ► iOS: https://itunes.apple.com/us/app/smart… Comandi per comandare la lampadina (possono variare): – Alexa, accendi nomelampadina. – Alexa, imposta la luce nomelampadina a cento. – Alexa, imposta la luce nomelampadina su colore. #alexa #smartlife #lampadina

Investimento immobiliare con Housers

In questo video spiego come fare un investimento Immobiliare sulla Piattaforma Housers

LINK PER REGISTRARSI e prendere 25€ – http://bit.ly/housersita

 

Housers (vai al sito) rappresenta un’innovativa piattaforma di crowdfunding immobiliare nata in Spagna e “importata” in Italia che permette di raccogliere fondi online per acquistare o affittare un bene immobile.

Investire a partire da 50 €

Lanciata nel 2015 in Spagna, oggi la piattaforma conta oltre 50 mila utenti e consente al bacino di cyber-utenti di investire in beni immobiliari apportando un capitale minimo di 50 euro. Si tratta di un esperimento nuovo in Italia che sembra promettere davvero bene.

Cosa fa Housers?

Cominciamo con il dire cosa “non è” Housers.

Housers.com non è una piattaforma di equity crowdfunding – raccolta fondi online che consente di investire in startup in cambio di quote societarie – come lo è Walliance, ad esempio.

Housers è una piattaforma di “lending crowdfunding” o “peer to peer crowdfunding”, in pratica tutti gli aderenti partecipano all’acquisto del bene finanziando delle società che si occuperanno di investire in quel progetto. Chi aderisce al lending crowdfunding in questione, in pratica, non ottiene una quota di partecipazione all’acquisto dell’immobile come in Walliance, bensì ottiene un rendimento annuo sulla base degli accordi sottoscritti in piattaforma.

Gli investimenti immobiliari (in realtà accordi o contratti di lending crowdfunding) fatti sul portale Housers, potranno in seguito essere rivenduti all’interno di un apposito MarketPlace.

Crollo della Borsa, i motivi

Per chi non ha un diretto contatto con la borsa avrá notato o sentito in Tv di un crollo generale dei titoli. Alcuni tentano l’idea della crisi Usa-Corea. Altri eventuali scandali. Tutto fantasioso. In realtá accade quello che normale che accada. I listini si correggono. Cosa vuol dire? Ve lo Spiego prendendo ad esempio Dax 30. Dax 30 é un listino Future che ingloba le 30 Aziende migliori in Germania. Un anno fa era quotato circa 10500,00€ a contratto. A novembre ha iniziato una scalata portando il valore ad oltre 12300,00€ a Marzo. Valore migliore di tutti i tempi. A quel punto ha iniziato una normale discesa fino a 12090,00€. Arrivano le elezioni di Macron e l’Europa festeggia. Euforia a 12900,00€. Qui tutti anno pensato ad una salita continua. Ma il titolo é sovrastimato e deve scendere. Correggersi. Ed é quello che sta accadendo. Oggi Dax é sceso a 11930,00€ ma nulla é legato alla politica del momento. La Borsa non si fa mai prendere impreparata. Qualsiasi cosa accada lei la sconta prima. Chiaro? Ricordare sempre che ciò cha sale, poi scende. E viceversa

Patto Futuro Acquisto CMB Casa, la mia esperienza negativa

Patto di futuro acquisto

Patto di futuro acquisto

La mia esperienza Negativa con CMB Casa con il Patto di futuro acquisto

Quello che sto per raccontare è la mia esperienza personale con CMB Casa, in particolare con IL PATTO DI FUTURO ACQUISTO. Per chi non lo conoscesse è la possibilita’ di spostare di due o tre anni una parte di soldi per l’acquisto dell’immobile. In sostanza, durante la fase di rogito, firmate e consegnate nelle mani di CMB un titolo (cambiale), della somma pattuita, che il costruttore incassera’ dopo due o tre anni la data del rogito.

Ma tutto questo non era nelle mie informazioni. Io ero solamente interessato ad informarmi a tale immobile incuriosito dalle pubblicità nelle metro milanesi che invogliava a diventare proprietario di casa con 495 euro al mese.

Il progetto lo trovai molto interessante ma frenai i bollori quando mi comunicarono che il costo del bilocale, con box e cantina, era 201.000 euro. Non discuto assolutamente il prodotto di ottimo livello ma la mia disponibilita’ di contante non sarebbe arrivata a 48.000 euro (equivalente del 20% + mutuo di 153.000 euro) dopo due anni. Il venditore mi propose questo PATTO DI FUTURO ACQUISTO che mi avrebbe permesso di dilazionare 28.000 euro in un anno abbondante (entro dicembre 2016), andare a rogito con il mutuo all’80% a Luglio 2017 e poi pagare 20.000 entro Luglio 2019.

Con questa formula appariva tutto piu’ possibile perché sapevo che avrei potuto onorare l’impegno. Accettai e il PATTO DI FUTURO ACQUISTO fu la molla trainante per la decisione. Tutto andò alla perfezione, visione immobili, contatto con l’architetto per eventuali modifiche, scelta dei materiali. Pagai nei tempi gli anticipi ma tutto diventò grigio alla richiesta di mutuo. Avevo la scelta di richiesta mutuo oppure l’accollo del mutuo esistente in Intesa San Paolo. Faccio richiesta Mutuo a Febbraio 2017.

La risposta di Intesa e nell’immagine qui sotto

Patto acquisto futuro

Provai con UBI BANCA, UNICREDIT, BNL, IW BANK, DEUTSCHE BANK e CREDITO ARTIGIANO ma queste non accettavano nemmeno la presa in carico di richiesta mutuo.

Il problema è che queste banche non accettano che il cerchio della transazione di un immobile non si chiuda con un atto in un colpo solo.

Avviso il mediatore, (PROMEA) che è la società che si pone in mezzo tra compratore e costruttore, ed ogni volta mi promettono un contatto o una risoluzione o una risposta da CMB che non arriva mai. La situazione stagna per 6 mesi sentendomi solo. Ovviamente so che la situazione è nera perché ho dei soldi nelle loro mani ma non posso acquistare perché non ho accesso al mutuo. La cosa triste è proprio questa freddezza da parte del costruttore che sento lontano. Mai una chiamata, mai una proposta a risoluzione, mai un “Ci spiace ma vediamo come fare”. Solo.

Il problema non è tanto nella situazione in se, ma che questa societa’ (in minuscolo volontariamente) si è resa trasparente. Non risponde alle email, mi dice sempre che mi fara’ sapere ma non lo fa mai. La mia impressione è che questo Patto di Futuro Acquisto sia una cosa che non sanno nemmeno gestire. Un prodotto che non funziona e che non è sempre applicabile ma che loro fanno con leggerezza, e perfidia, per sigillarti con un contratto di acquisto. Mi piacerebbe sapere quante persone si sono trovate nelle mia situazione e con il rischio di perdere tutto hanno chiesto ad amici o parenti un prestito per poter fare l’acquisto, convinti invece di potevano farlo con un saldo piu’ in la nel tempo

Adesso siamo a Aprile 2018 (oltre 1 anno dopo) e sono nell’oblio, ma con una certezza…..non comprerò quel bilocale perdendoci anche dei soldi perchè il Costruttore dice che tutto sommato il contratto non ha sbavature e loro sono tranquilli.

E la mia certezza è anche di aver avuto a che fare con una Società disinteressata al Cliente che ovviamente NON consiglio a nessuno. Chi deciderà di acquistare da loro deve solo sperare che tutto fili liscio.
Se qualcosa va storto di la c’è il vuoto trincerato dietro un contratto firmato da Voi.

P.S. PER CAPIRE MEGLIO CMB CASA, O CITTA’ CONTEMPORANEA, O PROMEA INFOSERVICE CLICCARE QUI

ADX, come individuare il trend

ADX

Average Directional Movement, con –DI (Minus Directional Indicator) e +DI (Plus Directional Indicator), rappresentano un gruppo di indicatori di tendenza che formano un vero e proprio sistema di trading sviluppato da Welles Wilder.

Inizialmente l’indicatore era stato creato da Wilder appositamente per le commodities su base giornaliera ma successivamente ci si è resi conto che si può benissimo applicare anche all’analisi degi strumenti azionari e, con i dovuti aggiustamenti, anche al trading su indici e futures.

L’ADX misura la forza del trend senza però fornire indicazioni sulla sua direzione. Il +DI e il –DI completano la funzione dell’ADX definendo anche la direzione del trend. Utilizzando insieme i tre indicatori possiamo determinare sia la direzione del trend che la sua forza.

La costruzione dell’ADX è basata sul +DM (plus directional moviment) e il –DM (minus directional moviment) determinati, secondo Wilder, dalla differenza fra due minimi consecutivi con la differenza dei due relativi massimi.

Senza entrare nel dettaglio del suo calcolo, vediamo piuttosto come interpretarlo.

In genere si assume che il trend sia positivo quando il +DI è superiore al –DI e viceversa per il trend negativo. L’intersezione di questi due ultimi indicatori viene combinata poi con il valore dell’ADX per ottenere un sistema completo di trading. Il fatto che Wilder abbia ideato l’indicatore per il trading su materie prime e valute non significa che non possa essere applicato anche alle azioni, logicamente andremo a scegliere quelle azioni che mostrano una volatilità abbastanza elevata, in quanto su titoli scarsamente volatili può generare spesso falsi segnali o non generarne affatto.

L’ADX per sua natura può anche essere usato per aiutarci a scegliere se applicare una strategia trend following o una strategia non trend following.

Secondo Wilder un titolo è da considerare in trend quando l’indicatore ADX supera il valore di 25, mentre siamo in assenza di trend, quando l’indicatore si trova sotto il valore di 20. Rimane una zona di neutralità, quella compresa fra 20 e 25. Apriamo una breve parentesi, per dire che sul mercato italiano si può accettare un valore di ADX inferiore (pari a 20) come soglia critica, superata la quale, il titolo è da considerarsi in trend, in quanto i titoli italiani sono in linea generale meno volatili di quelli americani.

Per fare un esempio pratico di quanto esposto fino ad ora facciamo riferimento al grafico seguente, dove vediamo nella parte bassa il gruppo dei 3 indicatori: in nero l’ADX, in verde il +DI e in rosso il –DI. Vediamo come la parte evidenziata in giallo sia caratterizzata da un’ADX sotto il valore di 20 (personalmente preferisco usare questa soglia), mentre nella parte successiva l’indicatore sale su valori molto più elevati così come i prezzi.

In pari tempo il nostro +DI superiore al –DI nella parte in trend ci indica che il titolo è in trend positivo.

 

Un semplice metodo operativo ideato da Wilder prevede l’entrata long quando il +DI attraversa verso l’alto il –DI con ADX superiore a 20 (25 il valore il valore usato da Wilder, tenuto conto che veniva applicato sul mercato americano). L’entrata short, per converso, si ha quando il +DI attraversa verso il basso il -DI con ADX superiore al valore 20. Se l’indicatore ADX non si trova al di sopra della soglia di 20 non si apre nessuna posizione.

Ma vediamo la tecnica messa in pratica.

Nel grafico che segue ancora il titolo Finmeccanica.

Il primo segnale generato nel grafico è un segnale long, l’ADX si trova sopra il valore 20 e il +DI incrocia al rialzo il –DI. Entriamo long alla rottura rialzista della barra che ha determinato l’incrocio e posizioniamo il nostro stop sotto la candela di setup.

Vediamo che dopo non molto i prezzi invertono la direzione generando un segnale short. L’ADX , pur avendo ritracciato, è ancora sopra 20 e il +DI incrocia al ribasso il -DI.

Il segnale short, contrariamente al long genera un movimento di lungo periodo.

Abbiamo voluto esporre questi due esempi per evidenziare come anche questa tecnica debba essere posta in essere con un buon money management per evitare di vedere svanire il profit potenzialmente realizzato; il suggerimento è quindi di stabilire un profitto minimo, eventualmente pari allo stop iniziale, raggiunto il quale chiudere parte della posizione e seguire poi in trailing stop.

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Investire in cacao nel 2017, conviene?

Investire in cacao

Investire in cacao

Il cacao è una delle materie prime su cui poter fare investimenti, una di quelle commodities che possono fare la fortuna o la disgrazia di qualche investitore. Investire in cacao rappresenta un momento importante della vita, nel quale un risparmiatore decide di impiegare il proprio capitale per qualcosa di fisico e tangibile. Questo consente da un lato di mettere al riparo i soldi ed evitare che perdano di valore nel tempo se rimangono liquidi.Dall’altro lato, investire consente di avere un rifugio sicuro per il futuro e di avere la possibilità di liquidare più avanti l’investimento.
Uno degli investimenti più gettonati del 2017 è quello in materie prime, ovvero beni fisici di prima necessità non ancora lavorati.

 

Il cacao come materia prima

Una delle materie prime più gettonate per gli investimenti è il cacao. Questo prodotto è coltivato nei paesi tropicali, in particolare in Africa sud-occidentale. I maggiori paesi produttori sono il Ghana e la Costa d’Avorio, paese che si affaccia sul golfo africano e che da solo detiene circa il 40% della produzione mondiale di fave di cacao. Investire in cacao come materia prima significa avere dei rapporti direttamente con questi paesi africani, rapporti che si possono concretizzare in vari modi:

acquisto di una piantagione di cacao, adatto per chi vuole avere il controllo diretto della produzione. Disponendo di una propria piantagione personale si possono determinare le vendite e le esportazioni, e sicuramente il ricavato è disponibile in maniera più diretta. Avere una propria piantagione, però, significa spesso doversi trasferire e vivere in loco, seguendo gli andamenti delle stagioni agricole;
acquisto di azioni. In questo caso si individua una piantagione quotata in Borsa e si fanno affari per acquistare azioni di quella piantagione;
acquisto di stoccaggi di materie prime. Questo è il modo più facile da investire, ovvero mettendo il proprio denaro nel semilavorato. L’investitore acquista fave di cacao già raccolte ma non ancora trasformate in burro di cacao o in polvere. Oppure acquista direttamente questi ultimi prodotti e si occupa di rivenderli alle aziende internazionali che si occupano di produzione di dolci.

 

Perché investire in cacao: conviene davvero? Quanto conviene questo investimento?

Secondo molte ricerche finanziarie il cacao genera ogni anno almeno 3.000.000. di transazioni economiche per le sole azioni quotate nel mercato americano. Il fatturato è di svariate decine di milioni di dollari. Gli investimenti in cacao sono in netta crescita nell’ultimo periodo. Negli ultimi anni si è registrata un’impennata di più del 2% annuo di nuovi investimenti in questa materia prima.
Investire in cacao conviene per una serie di motivi. Vediamo i principali:

  • è un bene duraturo e molto richiesto sul mercato;
  • è un bene che si rigenera ogni anno, perché le piantagioni di cacao vengono ricreate sempre;
  • il mercato azionario è in crescita;
  • le quotazioni di vendita sono quasi sempre favorevoli;
  • esistono molti investimenti online da fare.

Bisogna sottolineare che esiste un nuovissimo mercato del cacao in forte espansione, al quale è bene. Guardare se si vuole fare un investimento fortemente redditizio: il mercato del Giappone. I giapponesi, infatti, sono il terzo popolo consumatore di cacao al mondo, dietro agli statunitensi e ai popoli europei. Chi vuole investire cifre importanti può anche pensare di acquistare fave di cacao semilavorate per poi esportarle sul mercato giapponese.

Leasing immobiliare per la prima casa

 

 

La prima casa si potrà comprare *in leasing*, come l’automobile. La commissione Bilancio della Camera ha approvato un *emendamento alla legge di Stabilità 2016 *che fissa le regole per l’avvio del *leasing immobiliare abitativo*, già esistente ma finora riservato solo alle aziende. In pratica, la *società di leasing* (una banca o una finanziaria autorizzata e vigilata dalla Banca d’Italia) acquisterà l’immobile e l’utilizzatore pagherà un “*canone periodico*“: alla fine potrà riscattare la casa.
*Come funziona il leasing immobiliare – *La locazione finanziaria dell’immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari. La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell’abitazione, raccolgono le indicazioni di quest’ultimo e sottoscrivono l’obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso). Il leasing immobiliare potrà essere attivato sia nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato che nel caso in cui debba essere costruito. La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l’immobile per un tempo predefinito, è il *pagamento di un canone* che tenga conto del prezzo d’acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell’abitazione, una “maxirata finale” che si calcola scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.
Il dubbio per molte persone è *quale finanziamento scegliere per la casa: se il leasing immobiliare o il mutuo .*
*Vantaggi* – Indubbi i vantaggi all’inizio: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale. Teoricamente, inoltre, il leasing immobiliare potrebbe rappresentare anche una forma di* finanziamento del 100%* della somma necessaria all’acquisto della casa, percentuale impossibile da *ottenere con un mutuo *, anche se al momento della sottoscrizione del leasing potrebbe essere richiesta una rata iniziale oscillante tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile. Interessante anche la deducibilità fiscale del leasing immobiliare. In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8mila euro l’anno e il riscatto finale fino a 20mila euro. Inoltre, qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota *Iva ridotta del 4%* (anziché al 10%). L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.
*Svantaggi* – Innanzitutto la durata, *generalmente più breve dei mutui* in quanto con una durata troppo lunga si andrebbe incontro ad un canone eccessivamente alto in proporzione e, quindi, non conveniente. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati.
*Leasing o mutuo? – *Con i *tassi fissi ai minimi storici* è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing. Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.

Uso Intelligente del Tasso di Rendimento

Proprietario di Te stesso

Tasso di Rendimento

1 *Usa il tasso di rendimento per confrontare velocemente diverse opportunità di investimento simili.* Il tasso di rendimento rappresenta fondamentalmente il ritorno percentuale stimato che un investitore potrebbe ottenere con un acquisto immobiliare effettuato in contanti. Per questo motivo, il tasso di rendimento è un buon indicatore da usare per confrontare un potenziale acquisto con altre opportunità di investimento di simile natura. Il tasso di rendimento permette di effettuare confronti semplici e veloci dei potenziali introiti provenienti da proprietà immobiliari acquistate a scopo di investimento, e può essere utile per restringere la lista delle scelte possibili.
– Per esempio, supponiamo di dover valutare l’acquisto due porzioni immobiliari nello stesso quartiere. Una ha un tasso di rendimento dell’8%, mentre l’altra del 13%. Questo confronto iniziale fa propendere per il secondo immobile – ci si aspetta che questo generi più denaro per ogni euro speso.
2 *Non usare il tasso di rendimento come unico indicatore per determinare la bontà di un investimento.* Sebbene il tasso di rendimento offra la possibilità di fare dei confronti facili e veloci tra due o più porzioni immobiliari, non è certo l’unico elemento da tenere in considerazione. Gli investimenti immobiliari possono essere abbastanza complicati – investimenti apparentemente semplici potrebbero diventare oggetto di speculazioni di mercato e di eventi imprevisti che vanno al di là della portata del semplice calcolo del tasso di rendimento. Come minimo, dovresti anche considerare il potenziale di crescita del reddito prodotto dall’immobile come anche le variazioni di valore della proprietà stessa.
– Per esempio, supponiamo di acquistare una porzione immobiliare a €1.000.000 e che ci aspettiamo di farci ogni anno €100.000 – quindi ci aspettiamo di avere un tasso di rendimento del 10%. Se il mercato immobiliare locale si modifica, e il valore dell’immobile aumenta a €1.500.000, improvvisamente avremmo un tasso di rendimento meno profittevole pari al 6,66%. In questo caso potrebbe essere saggio vendere l’immobile e investire i relativi profitti in un altro investimento.
3 *Usa il tasso di rendimento per giustificare il livello di reddito dell’immobile.* Se si è a conoscenza del tasso di rendimento medio nella zona in cui è ubicato l’immobile, si può usare questa informazione per determinare il reddito che la proprietà deve produrre affinché l’investimento “valga la pena”. Per farlo, basta moltiplicare semplicemente il prezzo richiesto per l’acquisto per il tasso di rendimento di immobili simili nella zona, e si trova il reddito netto “consigliato”. Da notare che si tratta semplicemente di risolvere un’equazione (reddito netto / prezzo richiesto) = tasso di rendimento per “reddito netto”.
– Per esempio, se abbiamo acquistato un immobile per €400.000 in una zona in cui la gran parte delle proprietà similari hanno un tasso di rendimento di circa l’8%, potremmo calcolare il nostro reddito “consigliato” moltiplicando 400.000 × 0,08 = *€32.000*. Questo rappresenta il reddito netto che l’immobile dovrebbe produrre ogni anno per avere un tasso di rendimento dell’8%, quindi dovremmo fissare di conseguenza il relativo canone di affitto.
Consigli
– Se possibile, verifica sempre il reddito che si pretende derivi dall’immobile, così come le spese. Una condizione che andrebbe associata a un’offerta di acquisto di un immobile dovrebbe prevedere la verifica del contratto di affitto per controllare la lista degli affittuari. Le spese si potrebbero controllare contattando fornitori terzi. – Quando si stima il valore di un immobile, i periti controllano i prezzi di vendita di immobili simili e il valore di sostituzione dell’immobile, così come si servono anche di un approccio basato sul reddito prodotto. Quest’ultimo considera il ritorno necessario del capitale e del debito.
Avvertenze
– Il tasso di rendimento non tiene conto dei rischi futuri. L’investitore non può fare affidamento sul tasso di rendimento per supporre che l’immobile sia in grado di assicurare il reddito o il valore attuale. L’immobile e i relativi affitti si possono apprezzare o deprezzare. Le spese potrebbero contestualmente aumentare. Il tasso di rendimento non può offrire nessun tipo di previsione sui rischi futuri.

Come Calcolare il Tasso di Rendimento di un Immobile

 

 

Gli immobiliaristi si basano su una serie di informazioni per trattare le proprietà che producono un reddito – per esempio, l’appetibilità attuale della localizzazione dell’immobile e/o i potenziali cambiamenti attesi nel quartiere sono due fattori abbastanza comuni. Un’informazione fondamentale per permettere agli investitori di prendere una decisione viene chiamata “tasso di rendimento” (o “cap rate” nell’accezione anglosassone abbreviata). Il tasso di rendimento (espresso come *rapporto tra reddito netto prodotto dall’immobile e il suo prezzo d’acquisto*) consente agli investitori di confrontare diversi immobili attraverso la stima del tasso di ritorno dell’investimento fatto con l’acquisto della proprietà. Per calcolare il tasso di rendimento di casa tua, leggi i seguenti passaggi!
1 *Calcola il reddito lordo annuo dell’immobile su cui si è investito.* Il reddito lordo di una porzione di immobile dovrebbe essere principalmente dato dalla lista degli affittuari. In altre parole, quando un immobiliarista acquista un fabbricato, di solito ne ricava del denaro essenzialmente affittandolo a degli inquilini. Tuttavia, questa non è l’unica possibile fonte di reddito – redditi diversi potrebbero derivare anche da distributori automatici o lavatrici a gettoni, ecc.
– Per esempio, supponiamo di aver appena acquistato una casa che vorremmo dare in affitto ad un canone di €750/mese. A questo canone, ci aspetteremmo di incassare 750 × 12 = *€9.000* all’anno di reddito lordo prodotto dalla proprietà.
2 *Sottrai dal reddito lordo i costi operativi relativi alla proprietà.* Ogni immobile implica dei costi operativi. Di solito, si tratta di costi di manutenzione, assicurazione, tasse e di gestione dell’immobile. Usa delle stime molto accurate di questi costi, e sottraili dal reddito lordo che hai calcolato prima. Così si determina il *reddito netto* del fabbricato.
– Per esempio, supponiamo che dopo aver stimato l’immobile da affittare, abbiamo calcolato che dovremo sostenere ogni anno €900 di costi per la gestione dell’immobile, €450di manutenzioni, €710 di tasse e €650 di assicurazione. 9.000 – 900 – 450 – 710 – 650 = *€6.290*, il reddito netto della nostra proprietà. – Da notare che il tasso di rendimento *non* tiene conto dei costi commerciali e finanziari legati all’acquisto dell’immobile – inclusi quelli legati alla compra-vendita dell’immobile, all’iscrizione dell’ipoteca, alle commissioni, ecc. Infatti questo tipo di costi dipendono dalla levatura dell’investitore e dai suoi rapporti con l’istituto erogante e sono di natura variabile, quindi influirebbero negativamente sulla neutralità del confronto che il tasso di rendimento intende offrire.
3 *Dividi il reddito netto per il prezzo di acquisto dell’immobile.* Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo originario prezzo o costo in linea capitale. Il tasso di rendimento viene espresso sotto forma di percentuale.
– Supponiamo di aver acquistato l’immobile a €40.000. Fornito questo dato, disponiamo di tutti gli elementi necessari per determinare il tasso di rendimento. Qui di seguito: – €9.000(reddito lordo) – -€900 (costi di gestione) – -€450 (costi di manutenzione) – -€710 (tasse) – -€650 (assicurazione – = €6.290 (reddito netto) / €40.000 (prezzo d’acquisto) = 0.157 = *tasso di rendimento 15,7%*