Come Calcolare il Tasso di Rendimento di un Immobile

 

 

Gli immobiliaristi si basano su una serie di informazioni per trattare le proprietà che producono un reddito – per esempio, l’appetibilità attuale della localizzazione dell’immobile e/o i potenziali cambiamenti attesi nel quartiere sono due fattori abbastanza comuni. Un’informazione fondamentale per permettere agli investitori di prendere una decisione viene chiamata “tasso di rendimento” (o “cap rate” nell’accezione anglosassone abbreviata). Il tasso di rendimento (espresso come *rapporto tra reddito netto prodotto dall’immobile e il suo prezzo d’acquisto*) consente agli investitori di confrontare diversi immobili attraverso la stima del tasso di ritorno dell’investimento fatto con l’acquisto della proprietà. Per calcolare il tasso di rendimento di casa tua, leggi i seguenti passaggi!
1 *Calcola il reddito lordo annuo dell’immobile su cui si è investito.* Il reddito lordo di una porzione di immobile dovrebbe essere principalmente dato dalla lista degli affittuari. In altre parole, quando un immobiliarista acquista un fabbricato, di solito ne ricava del denaro essenzialmente affittandolo a degli inquilini. Tuttavia, questa non è l’unica possibile fonte di reddito – redditi diversi potrebbero derivare anche da distributori automatici o lavatrici a gettoni, ecc.
– Per esempio, supponiamo di aver appena acquistato una casa che vorremmo dare in affitto ad un canone di €750/mese. A questo canone, ci aspetteremmo di incassare 750 × 12 = *€9.000* all’anno di reddito lordo prodotto dalla proprietà.
2 *Sottrai dal reddito lordo i costi operativi relativi alla proprietà.* Ogni immobile implica dei costi operativi. Di solito, si tratta di costi di manutenzione, assicurazione, tasse e di gestione dell’immobile. Usa delle stime molto accurate di questi costi, e sottraili dal reddito lordo che hai calcolato prima. Così si determina il *reddito netto* del fabbricato.
– Per esempio, supponiamo che dopo aver stimato l’immobile da affittare, abbiamo calcolato che dovremo sostenere ogni anno €900 di costi per la gestione dell’immobile, €450di manutenzioni, €710 di tasse e €650 di assicurazione. 9.000 – 900 – 450 – 710 – 650 = *€6.290*, il reddito netto della nostra proprietà. – Da notare che il tasso di rendimento *non* tiene conto dei costi commerciali e finanziari legati all’acquisto dell’immobile – inclusi quelli legati alla compra-vendita dell’immobile, all’iscrizione dell’ipoteca, alle commissioni, ecc. Infatti questo tipo di costi dipendono dalla levatura dell’investitore e dai suoi rapporti con l’istituto erogante e sono di natura variabile, quindi influirebbero negativamente sulla neutralità del confronto che il tasso di rendimento intende offrire.
3 *Dividi il reddito netto per il prezzo di acquisto dell’immobile.* Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo originario prezzo o costo in linea capitale. Il tasso di rendimento viene espresso sotto forma di percentuale.
– Supponiamo di aver acquistato l’immobile a €40.000. Fornito questo dato, disponiamo di tutti gli elementi necessari per determinare il tasso di rendimento. Qui di seguito: – €9.000(reddito lordo) – -€900 (costi di gestione) – -€450 (costi di manutenzione) – -€710 (tasse) – -€650 (assicurazione – = €6.290 (reddito netto) / €40.000 (prezzo d’acquisto) = 0.157 = *tasso di rendimento 15,7%*